還記得上一篇文章的最后？“在大量數(shù)據(jù)面前，對(duì)于樓市接下來(lái)種種極為樂(lè)觀的預(yù)測(cè)，立刻變得無(wú)力，現(xiàn)階段樓市需要穩(wěn)住”。

(資料圖片僅供參考)

怎么穩(wěn)?。咳绻f(shuō)過(guò)去，各地政策東一榔頭西一棒，還有些偷偷摸摸的話，那么進(jìn)入2023年，一些新的信號(hào)非常值得關(guān)注。

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1月5日晚，央行和銀保監(jiān)會(huì)通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比，連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消，當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

住建部領(lǐng)導(dǎo)表示，對(duì)于購(gòu)買第一套住房的要大力支持。

首付比、首套利率該降的，都要降下來(lái)。對(duì)于購(gòu)買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)于購(gòu)買三套以上住房的，原則上不支持。

這是什么意思？針對(duì)不同人群，政策不一樣。

要注意，這是決策層第一次在首套房上，明確可以降低首付和降低利率，是對(duì)精準(zhǔn)施策的表態(tài)。各地未來(lái)在落地執(zhí)行上，有了更多的依據(jù)。

沒(méi)錯(cuò)，就是首套應(yīng)降盡降。

02

外面有一種聲音，認(rèn)為給首套房亮綠燈，意義不大，因?yàn)橛绣X的剛需都上車了，剩下的都是口袋沒(méi)錢的。

實(shí)際上，各地早在去年，對(duì)于首套房的認(rèn)定，就已經(jīng)放寬。

以杭州為例，在去年11月發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整杭州市個(gè)人住房按揭貸款政策的緊急通知》中，就有這么一條：

“對(duì)于在杭州市無(wú)住房、但有住房按揭貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善條件再次購(gòu)買普通自住房，可按首套房貸政策執(zhí)行。政策調(diào)整范圍為杭州市限購(gòu)區(qū)。”

南京的銀行早在去年年初，就調(diào)整首套房貸利率認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只要結(jié)清貸款且名下無(wú)房就可以。

所以，這個(gè)政策的受益者，絕不僅僅是剛需，也有剛改。

去年8月份，5年期LPR降至4.3%，這是5年期LPR在一年內(nèi)的第二次下調(diào)。根據(jù)歷年房貸利率情況來(lái)看，4.3%已經(jīng)達(dá)到歷史最低水平，房貸利率最低可至4.1%。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年12月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%。

底到了嗎？要知道房產(chǎn)持有最大的成本是利息，所以救市千萬(wàn)條，降息第一條。

可能有人不知道，2022年四季度，42個(gè)一、二線城市中，有8個(gè)城市悄悄將首套房貸利率降到4%以下，分別是溫州、石家莊、貴陽(yáng)、武漢、天津、泉州、昆明和大連。

當(dāng)時(shí)全國(guó)首套房貸最低的城市，為清遠(yuǎn)，僅有3.7%。

所以，在首套住房貸款利率政策，動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制之后，想象力要打開。我認(rèn)為未來(lái)一段時(shí)間，符合條件的地方，首套住房貸款利率可能在3.6%-4.1%之間。

截至目前，有38個(gè)城市符合動(dòng)態(tài)調(diào)整房貸利率下限條件，包括：

天津、石家莊、太原、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、福州、廈門、鄭州、武漢、南寧、蘭州、唐山、秦皇島、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無(wú)錫、徐州、揚(yáng)州、溫州、金華、蚌埠、九江、濟(jì)寧、洛陽(yáng)、平頂山、宜昌、襄陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德、韶關(guān)、湛江、惠州、桂林、北海。

03

政策工具箱除了降息，下一個(gè)動(dòng)作，恐怕就是降低首付比例。

降首付比例就是允許加杠桿，解決需求端的消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力的問(wèn)題。

非限購(gòu)城市最低20%首付（東莞已經(jīng)開始執(zhí)行），限購(gòu)城市執(zhí)行30%，甚至京滬深杭蓉等重點(diǎn)城市，二套房首付比例也可能下調(diào)。

至于二手房參考價(jià)，不少城市名存實(shí)亡，很多銀行已不按參考價(jià)放款。我認(rèn)為必要時(shí)候，二三線城市今年會(huì)全面放開限購(gòu)。

結(jié)

有一種說(shuō)法，目前各種房地產(chǎn)利好政策，都不如直接刺激，讓深滬京漲起來(lái)，重新樹立信心。想法是美好的，但決策層不可能這么干，原因很簡(jiǎn)單，不想重走老路。

眼下樓市調(diào)控既要“緊”又要“松”，求的就是穩(wěn)。

我覺得，今年對(duì)于新房的政策可能會(huì)有更多的傾斜，清庫(kù)存才是當(dāng)務(wù)之急，至于這樣的政策環(huán)境和金融環(huán)境還會(huì)持續(xù)多久？誰(shuí)也不知道，所以首套自住和改善置換，趕緊入場(chǎng)。

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關(guān)鍵詞： 房貸利率